loader
bg-category
Crowdsourcing-kennis voor een commerciële vastgoedinvestering

Deel Met Je Vrienden

Ik heb een idee dat geweldig zou kunnen zijn voor een doorlopende serie. Gegeven is een gevestigde site met een grote gemeenschap van goed geïnformeerde lezers uit de hele VS en de rest van de wereld. Waarom zou u ons niet crowdsourcen?kennis om te zien of we betere investeringsbeslissingen kunnen nemen!

Onroerend goed is mijn favoriete beleggingscategorie om op lange termijn welvaart op te bouwen, omdat het eenvoudig te begrijpen, tastbaar is en de inflatiegolf berijdt. Maar het kopen van fysiek onroerend goed vereist een grote aanbetaling, lopende onroerendgoedbelasting, onderhoud, hoofdpijn van huurders en neemt vaak een gevaarlijk groot percentage van iemands totale vermogenssaldo op.

Aangezien ik al vier fysieke eigenschappen heb, wil ik het risico diversificeren en verminderen door op chirurgische basis kleinere bedragen aan kapitaal te investeren in gebouwen met hogere huuropbrengsten uit verschillende delen van het land. San Francisco cap-tarieven (netto huurrendementen), bijvoorbeeld, zijn alleen in het bereik van 2% - 4%. Hier komen platforms voor crowdsourcing van onroerend goed bij. Je kunt eenvoudig kleinere bedragen in verschillende delen van het land investeren met potentieel veel hoger rendement zonder te wedden op de boerderij.

Tegen 2Q2017 zal ik een relatief grote 4% CD hebben ter waarde van $ 340.000. Voor die tijd wil ik me op mijn gemak voelen met vastgoed, crowdsourcen met beleggen. Mijn doelen zijn: 1) geografische diversificatie, 2) een 4% -rendement verslaan op een manier met een laag risico, en 3) investeren in commercieel onroerend goed, gezien al mijn eigendommen residentieel zijn.

Suburban Philadelphia Class-A Office Conshohocken, PA

Dit is een actueel aanbod dat RealtyShares mij zojuist per e-mail heeft toegestuurd. Het is een klasse A kantoorgebouw met 30.000 vierkante meter op ongeveer 14 mijl afstand van Philadelphia. Met een intern rendementspercentage van 18% (jaarlijks rendement over een beleggingsperiode van 5 jaar), ben ik aan het kwijlen als Pavlov's Dog die wil investeren. Maar ik weet niets van Conshohocken, PA onroerend goed en heb hulp nodig van diegenen van jullie die in de regio wonen en van degenen die eerder in commercieel vastgoed hebben geïnvesteerd.

Pros

* Commercieel vastgoed gebouwd in 2000 met een ~ 30% leeg tarief voor opwaartse huurinkomsten potentieel.
* $ 172 / square foot potentiële aankoopprijs.
* Sterkere dan gemiddelde demografische gegevens (zie hieronder).
* RealtyShares-beleggers hebben recht op een IRR van 10,0% (inclusief rendement van kapitaal) voor de Sponsor (vastgoedontwikkelaar) ontvangt aangepaste economie. Bovendien is de positie van de sponsor 16,4% van het vereiste eigen vermogen voor dit project, inclusief de conversie van zijn acquisitietaks van 2% in een deel van zijn aandelenbelang. Opbrengsten boven een intern rendement van 10% moeten 75% worden gesplitst naar beleggers op dealniveau en 25% naar de Sponsor, totdat dergelijke beleggers een intern rendement op jaarbasis van 16% hebben verdiend. Opbrengsten boven een intern rendement van 16% moeten 60% worden verdeeld onder beleggers op dealniveau en 40% met de sponsor. Met andere woorden, er is een stimulans voor de sponsor om het rendement te maximaliseren.
* Kwartaal dividenduitkering.
* Haverford Properties, de sponsor, heeft deelgenomen aan transacties van enkele miljarden dollars en bezit momenteel vijf projecten die samen meer dan $ 300 miljoen aan beheerd vermogen vertegenwoordigen sinds 2012.

Cons

* 5 jaar termijn. Het kan voor sommige mensen moeilijk zijn om zo lang contant geld op te sluiten. Ik kom uit een positie waarin ik contant geld op een 7-jaar-cd heb afgesloten, dus 5 jaar zit in het stadion.
* $ 10.000 minimum versus $ 5000 minimum voor andere deals. Ik zou idealiter graag in twee $ 5.000 deals investeren om dingen te testen, hoewel een goede deal van $ 10.000 het makkelijker zou maken om dingen bij te houden en over te schrijven.
* Niets is een garantie. De IRR van 18% is slechts een doelwit. De sponsor kan de vacatures misschien niet vullen met huurders van hoge kwaliteit. We zouden een recessie na de verkiezingen kunnen ingaan. De sponsor is misschien niet in staat om te verkopen zoals gepland in vijf jaar etc. Ik houd er over het algemeen van om doel-IRR's in de helft te snijden en iets hoger als jus te behandelen. Mensen hebben de neiging om te veel te beloven, underdeliver de hele tijd als het gaat om het aantrekken van kapitaal.
* Was gericht op Midwest en Southern eigenschappen, maar Conshohocken lijkt ook goedkoop.
* Haverford Properties investeert pas sinds 2012, hoewel de LinkedIn-bio van medeoprichter Charles Holder zegt dat hij sinds 2010 bij Haverford Properties is. Misschien was er de eerste twee jaar dat hij voor het eerst startte geen activiteit. Charles zit al sinds 2001 in de vastgoedbeleggingswereld en werkt voor andere bedrijven.

Hier is het officiële overzicht gepost op RealtyShares dat afkomstig is van Haverford Properties.

Samenvatting van de accommodatie
375 East Elm Street, (het "eigendom") is een multi-tenant klasse A kantoorgebouw op 2,7 hectare in de Conshohocken-submarkt van Philadelphia, PA. Het pand is in 2000 ontwikkeld en is momenteel ingericht met zes afzonderlijke suites, waarvan er vijf naar verwachting binnenkort in de buurt zullen zijn. Van de ongeveer 9.000 vierkante meter die leeg zal zijn, kan deze worden onderverdeeld in kleinere suites of als geheel worden verhuurd, afhankelijk van de eisen van de huurder. De huurders worden over het algemeen gekenmerkt als professionele kantoorgebruikers en omvatten onder andere advocatenkantoren en medische kantoren. Gemengde gemiddelde in-place leasetermijn en gemengde gemiddelde in-place leasetarief zijn respectievelijk 2,9 jaar en $ 23,80 PSF.

De fysieke staat van het gebouw is naar verluidt goed en de suites zijn in verhuurbare staat volgens de inspecties van derden en de feedback van de sponsor.De $ 25 PSF aan huurderverbeteringen gebudgetteerd voor twee nieuwe huurovereenkomsten (6.042 sf verondersteld na 6 maanden en 3.021 sf na 15 maanden) is naar alle waarschijnlijkheid gaan naar het aanpassen van de ruimtes en cosmetische upgrades. De $ 5 PSF begroot op vernieuwingen (kans van 70%) moet ofwel dienen als aanmoedigingskapitaal of voor gematigde upgrades.

Raadpleeg het tabblad Foto's voor foto's van de property.

Details van de accommodatie
Bouwjaar2000
Vierkante beeldweergave30.266 vierkante voet
Gebouwen / Vloeren1 Gebouw / 2 verhalen
parkeren128 Open asfaltruimten
Parkeerratio4,2 plaatsen per 1.000 vierkante voet

Samenvatting van de investering

RealtyShares nodigt zijn investeerders uit deel te nemen aan een gewone aandeleninvestering in verband met de verwerving van een 30.266 square-foot Class-A kantoorgebouw (de "Property") gelegen op 375 East Elm Street in het centrum van Conshohocken, een voorstad in de Philadelphia-Camden-Wilmington Metropolitan Statistical Area ("MSA"). De accommodatie is in 2000 ontwikkeld en ligt ongeveer 22 km ten noordwesten van het Central Business District (CBD) van Philadelphia. Conshohocken is een van de meest levendige en succesvolle submarkten van Philadephia voor kantoorgebouwen in de voorsteden en wordt ondersteund door uitstekende demografische woonomgevingen en een sterke vraag naar kantoorinventaris (zie de onderstaande beleggingshoogtepunten). Het gebouw met meerdere verdiepingen dat twee verdiepingen beslaat, zal naar verwachting ongeveer 30% leeg zijn na aanschaf, wat de Sponsor de kans biedt om de inkomsten substantieel te laten groeien door ruimte tegen marktrentevoeten te verhuren en met huurders te onderhandelen over huurprijzen terwijl hun huurcontracten komen voor vernieuwing; de meeste huurders betalen momenteel onder de markttarieven.

Haverford Properties ("Haverford" of de "Sponsor") koopt het eigendom rechtstreeks van de verkoper op een potentieel aantrekkelijke basis van $ 172 per vierkante voet. Het eigendom werd geïdentificeerd door de sponsor op een off-market basis en moet de verkoper ontslaan van een negatieve cashflowsituatie veroorzaakt door de recente leegstand van een huurder. De verwachte nieuwe leningsfaciliteit voorziet in 18-maanden van alleen-rentebetalingen (geen aflossing), die is ontworpen om de initiële schuldendienstlast voor de Sponsor te verminderen, zodat deze voldoende tijd heeft om het Pand te stabiliseren.

De Sponsor is een gediversifieerde onderneming voor vastgoedinvesteringen en -ontwikkeling, gevestigd buiten Philadelphia, Pennsylvania. De Sponsor is betrokken bij alle aspecten van vastgoedontwikkeling en investeringen, inclusief, maar niet beperkt tot, verwerving, aanspraak en projectconstructie, management, activabeheer, property management, accounting en underwriting. Zoals gemeld door de sponsor, heeft het deelgenomen aan transacties van enkele miljarden dollars en heeft het momenteel vijf projecten die gezamenlijk meer dan $ 300 miljoen aan beheerd vermogen vertegenwoordigen.

Houd er rekening mee dat deze investering in september wordt afgesloten en naar alle waarschijnlijkheid eind augustus / begin september wordt afgeschreven.

Hoogtepunten beleggingen en risicoversterkende middelen
  • Top Office Submarket: Conshohocken behoort tot de belangrijkste deelmarkten in de Philadelphia Metropolitan Area (MSA) volgens CoStar's Mid-Year Report 2016 vanwege de lage leegstand en hoge huurtarieven. Per CoStar, zijn de leegstand van Conshohocken en de gevraagde tarieven respectievelijk 6,6% en $ 30,47 per vierkante voet ("PSF"), aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van de kantoorbrede marktgemiddelden van 9,3% en $ 22,16 PSF. Conshohocken is ook de op een na hoogste submarkt voor huurtarieven, achter alleen de naburige deelmarkt Main Line (per CoStar). Vanuit het oogpunt van acceptatie zal het Onroerend goed naar verwachting stabiliseren op 8% leegstand en $ 27,00 PSF-basishuur, gecorrigeerd voor inflatie.
  • Sterk demografisch gebiedsprofiel: De omliggende woonbasis van het pand overschrijdt de nationale en nationale benchmarks in een aantal belangrijke metrieken die zijn verzameld door ESRI (een aanbieder van demografische gegevens) uit Amerikaanse censusgegevens. Volgens deze gegevens zijn de 48.648 inwoners die binnen een straal van 3 mijl rond het Onroerend Goed wonen over het algemeen goed verdienend, goed opgeleid en werkzaam in de witte-boorden-arbeidssector-aspecten die een geslaagde kantoorsubsector breed kunnen ondersteunen.
In de volgende tabel worden de demografische gegevens in het gebied vergeleken met de demografische gegevens van staten en landen:
3-Mile RadiusPennsylvaniaVerenigde Staten van Amerika
Mediane gezinsinkomen 2016 (1)$92,400$53,805$54,149
2016 Onderwijs: Bachelor's Degree (1)31.7%17.9%18.8%
2016 Opleiding: afgestudeerde / beroepsopleiding (1)26.9%11.7%11.6%
2016 Werkloosheidspercentage (1)4.5%5.9%5.9%
Collarpersoneel (1)78.0%60.4%60.5%

(1) ESRI

  • Goed geamenitiseerde, transitgerichte locatie: De accommodatie profiteert mogelijk van een sterke, doorvoergeoriënteerde connectiviteit met twee treinstations binnen een halve mijl en gemakkelijke toegang tot verschillende belangrijke snelwegen. Binnenstad van Philadelphia is een 45 minuten pendelen met de trein en 20 minuten met de auto. De directe deelmarkt heeft een grote verscheidenheid aan restaurants, cafés en andere wijkvoorzieningen, en cultiveert een archetypische werkomgeving met live-werk voor zijn kantoor en meergezinswoningen. Hiertoe zijn recent 760 woonflateenheden naast het pand gerealiseerd en zijn er twee aanvullende ontwikkelingen gepland van 595 residentiële appartementen van klasse A.
  • Nieuwere constructie, hoogwaardige activa: Het eigendom is in 2000 ontwikkeld tot een klasse A-norm. Het eigendom wordt gekocht (off-market) van een kleine operator die de fysieke conditie van het actief zorgvuldig heeft beheerd. Het Property Condition-rapport van derden in juli 2016 heeft geen problemen met uitgesteld onderhoud en geen directe zorgen over de kapitaaluitgaven.
  • Value-Add Strategie: Rollover op korte termijn zou de bezettingsgraad van de accommodatie tot ongeveer 70% moeten brengen.Samen met de $ 25 PSF die is gebudgetteerd voor huurderverbeteringen, is het businessplan om gebruik te maken van de langdurige brokeragerelaties van de Sponsor om huurders naar het gebouw te trekken tegen huurprijzen die dicht bij de marktprijzen liggen, evenals om bestaande huurders te vernieuwen (waarvan de rollover enigszins is gespreid) tegen tarieven die ook meer consistent zijn met die van de markt. Onderschreven nieuwe en verlengingshuur anticipeert op $ 27 per vierkante voet (PSF), vergeleken met $ 29 + PSF voorgesteld door daadwerkelijk ondertekende lease-overeenkomsten in het gebied (zie het tabblad Lease-vergelijkingen op documenten).
  • Potentieel aantrekkelijke senior schuld: De sponsor heeft een term sheet ondertekend met Tompkins VIST Bank voor een lening met een looptijd van 10 jaar tegen 72,5% van de kosten, met een vaste rentevoet van 4,25% gedurende de eerste 6,5 jaar. De lening heeft 18 maanden rente-alleen betalingen voordat deze begint te worden afgeschreven volgens een schema van 25 jaar en heeft geen boete voor vooruitbetaling als de woning wordt verkocht aan een derde partij. De lening moet worden gegarandeerd door de opdrachtgevers van Haverford.
  • Gunstige transactiestructuur: Deal-level beleggers (zoals RealtyShares 248, LLC) hebben recht op een IRR van 10,0% (inclusief rendement van kapitaal) voordat de Sponsor de aangepaste economie ontvangt. Bovendien is de positie van de sponsor 16,4% van het vereiste eigen vermogen voor dit project, inclusief de conversie van zijn acquisitietaks van 2% in een deel van zijn aandelenbelang.
  • Ervaren Sponsor en Property Manager: De directeuren van Haverford hebben sinds 2012 meer dan $ 1 miljard aan onroerend goed verworven. Haverford zal property management services contracteren bij Beacon Commercial Real Estate, dat al meer dan 17 jaar actief is op het gebied van lease en verkoopmakelaardij en vastgoedbeheer aan haar klanten. klanten in het grotere Philadelphia-gebied.

Management biografieën

* Zie geen instituten van wereldklasse zoals The College of William & Mary en UC Berkeley, maar ze hebben allebei een afgeronde opleiding en een behoorlijke hoeveelheid ervaring met beleggen in onroerend goed. William & Mary en Cal zijn mijn alma-maters, dus ik heb gewoon een beetje plezier.

Beleggingsovereenkomst / gebruik van de opbrengst

* Leuk om $ 356.633 aan reserves te zien en $ 45.000 aan werkkapitaal. Het is interessant om te zien dat, ondanks een aankoopprijs van $ 5.200.000, $ 700.000 meer opzij wordt gezet (13,5%) om verschillende redenen.

Bronnen van financiering voor het kantoorgebouw

* Het is altijd goed om een ​​sponsor in het spel te zien spelen. Echter, $ 267.433 is slechts 4,5% van de totale financieringsbronnen, ondanks dat het 16,4% van het eigen vermogen bedraagt. Vanuit het oogpunt van een RealtyShares-belegger, wilt u dat de sponsor nog meer kapitaal ter beschikking stelt. Mijn voorkeur gaat uit naar 10% van het kapitaal of meer.

Blue Sky Exit Assumption

* Ik kan nog steeds niet geloven dat het een commissie van 5% kost in vijf jaar om een ​​eigendom te verkopen ($ 365.339 / $ 7.306.787). Dat lijkt schandalig omdat veel van deze deals rechtstreeks worden onderhandeld. Hopelijk is er 1-2% voordeel in termen van commissiebesparingen hier.

Als je $ 50.000 in deze deal hebt geïnvesteerd

* Als de deal uitstaat, zal een indrukwekkende 51% van uw initiële investering worden uitgekeerd in driemaandelijkse rentebetalingen voor de duur van de deal. De grafiek geeft ook aan dat als u $ 50.000 investeert, u over een periode van vijf jaar een winst van $ 54.098 krijgt (een opbrengst van $ 104.098, nadat het startkapitaal is teruggegeven). Dat is een totaal rendement van 108% als alles goed komt, of 18% jaarlijkse opbrengst. Maar nogmaals, dingen werken meestal niet zoals gepland, daarom heb ik mijn terugkeerveronderstellingen in tweeën geknipt om conservatiever te zijn.

INVESTEREN OF PASSEN?

Ik wil graag investeren in mijn eerste deal met RealtyShares en dit commerciële eigendom in de buitenwijken van Philly zou het kunnen zijn. Maar voordat ik het doe, zou ik graag uw feedback krijgen, vooral als u een echte crowdsourcing-veteraan bent of in de PA-regio woont. Elke potentiële investering ziet er altijd goed uit als u het marketingmateriaal leest. Maar zoals we allemaal weten, blijkt niet elke investering geweldig, vandaar de wens om kennis te crowdsourcen.

Er zijn veel deals op RealtyShares die al zeggen "join the waitlist." Verder, omdat ik me richt op commercieel onroerend goed in plaats van eengezinswoningen of appartementen met meerdere gezinnen, is het aanbod zelfs schaarser. Aarzel niet om zeer kritisch te zijn over deze potentiële investering. Het is altijd goed om alle mogelijke rode vlaggen te kennen voordat u kapitaal inzet. Als er andere investeringen op het platform zijn die er intrigerend uitzien, laat het ons weten!

Update 9/28/2016: De deal sloot en ik besloot 10.000 dollar te investeren om te zien hoe het ging en mezelf bekend te maken met het RealtyShares-platform tot eind 1Q2017, wanneer ik veel meer geld zal hebben om aan het werk te gaan.

Deel Met Je Vrienden

Uw Opmerkingen: